Quando devo refinanciar?
 

Geralmente é um bom momento para refinanciar quando as taxas de hipoteca são 2% mais baixas do que a taxa atual do seu empréstimo. Pode ser uma opção viável mesmo que a diferença na taxa de juros seja de apenas 1% ou menos. Qualquer redução pode reduzir o pagamento mensal da hipoteca. Exemplo: Seu pagamento, excluindo impostos e seguros, seria de cerca de US$ 770 em um empréstimo de US$ 100.000 a 8,5%; se a taxa fosse reduzida para 7,5%, seu pagamento seria de $ 700, agora você está economizando $ 70 por mês. Suas economias dependem de sua renda, orçamento, valor do empréstimo e alterações nas taxas de juros. Seu credor confiável pode ajudá-lo a calcular suas opções.
 

O que são pontos?
 

Um ponto é uma porcentagem do valor do empréstimo, ou 1 ponto = 1% do empréstimo, portanto, um ponto em um empréstimo de $ 100.000 equivale a $ 1.000. Os pontos são custos que precisam ser pagos a um credor para obter financiamento hipotecário sob termos especificados. Os pontos de desconto são taxas usadas para reduzir a taxa de juros de um empréstimo hipotecário, pagando antecipadamente alguns desses juros. Os credores podem referir-se aos custos em termos de pontos básicos em centésimos de percentual, 100 pontos base = 1 ponto ou 1% do valor do empréstimo.
 

Devo pagar pontos para reduzir minha taxa de juros?
 

Sim, se você planeja permanecer na propriedade por pelo menos alguns anos. Pagar pontos de desconto para reduzir a taxa de juros do empréstimo é uma boa maneira de reduzir o pagamento mensal exigido do empréstimo e, possivelmente, aumentar o valor do empréstimo que você pode emprestar. No entanto, se você planeja permanecer na propriedade por apenas um ou dois anos, suas economias mensais podem não ser suficientes para recuperar o custo dos pontos de desconto pagos antecipadamente.
 

O que é uma APR?
 

A taxa percentual anual (APR) é uma taxa de juros que reflete o custo de uma hipoteca como uma taxa anual. É provável que essa taxa seja superior à taxa de nota declarada ou à taxa anunciada na hipoteca, porque leva em consideração pontos e outros custos de crédito. A APR permite que os compradores de casas comparem diferentes tipos de hipotecas com base no custo anual de cada empréstimo. A APR foi projetada para medir o “custo real de um empréstimo”. Ele cria condições equitativas para os credores. Impede que os credores anunciem taxas baixas e ocultem taxas.

A APA não afeta seus pagamentos mensais. Seus pagamentos mensais dependem estritamente da taxa de juros e da duração do empréstimo.

Como os cálculos da APA são efetuados pelas diversas taxas cobradas pelos credores, um empréstimo com uma APR mais baixa não é necessariamente uma taxa melhor. A melhor maneira de comparar empréstimos é pedir aos credores que lhe forneçam uma estimativa de boa-fé dos seus custos no mesmo tipo de programa (por exemplo, fixo de 30 anos) à mesma taxa de juros. Você pode então excluir as taxas que são independentes do empréstimo, como seguro residencial, taxas de título, taxas de garantia, honorários advocatícios, etc. O credor que cobra taxas de empréstimo mais baixas tem um empréstimo mais barato do que o credor que cobra taxas de empréstimo mais altas.

As seguintes taxas geralmente estão incluídas na APR:

• Pontos - pontos de desconto e pontos de originação

• Juros pré-pagos. Os juros pagos desde a data de encerramento do empréstimo até o final do mês.

• Taxa de processamento de empréstimo

• Taxa de subscrição

• Taxa de preparação de documentos

• Seguro hipotecário privado

• Taxa de garantia

As seguintes taxas normalmente não estão incluídas na APR:

• Taxa de título ou resumo

• Honorários do advogado do mutuário

• Taxas de inspeção residencial

• Taxa de gravação

• Impostos de transferência

• Relatório de crédito

• Taxa de avaliação
   

O que significa bloquear a taxa de juros?
 

As taxas de hipoteca podem mudar desde o dia em que você solicita um empréstimo até o dia em que fecha a transação. Se as taxas de juros subirem acentuadamente durante o processo de solicitação, isso poderá aumentar inesperadamente o pagamento da hipoteca do mutuário. Portanto, um credor pode permitir que o mutuário "fixe" a taxa de juros do empréstimo, garantindo essa taxa por um período de tempo especificado, geralmente de 30 a 60 dias, às vezes mediante o pagamento de uma taxa.
 

Que documentos preciso preparar para meu pedido de empréstimo?
 

Abaixo está uma lista de documentos necessários quando você solicita uma hipoteca. No entanto, cada situação é única e pode ser necessário fornecer documentação adicional. Portanto, caso lhe sejam solicitadas mais informações, seja cooperativo e forneça as informações solicitadas o mais rápido possível. Isso ajudará a acelerar o processo de inscrição.

Sua propriedade

• Cópia do contrato de venda assinado, incluindo todos os passageiros

• Verificação do depósito que você fez na casa

• Nomes, endereços e números de telefone de todos os corretores de imóveis, construtores, agentes de seguros e advogados envolvidos

• Cópia da Folha de Listagem e descrição legal, se disponível (se o imóvel for um condomínio, forneça a declaração do condomínio, estatutos e orçamento mais recente)

Seu rendimento

• Cópias de seus recibos de pagamento do período de 30 dias mais recente e do ano acumulado

• Cópias de seus formulários W-2 dos últimos dois anos

• Nomes e endereços de todos os empregadores nos últimos dois anos

• Carta explicando quaisquer lacunas no emprego nos últimos 2 anos

• Visto de trabalho ou green card (cópia frente e verso)

Se for autônomo ou receber comissão ou bônus, juros/dividendos ou renda de aluguel:

• Forneça declarações fiscais completas dos últimos dois anos, MAIS a declaração de lucros e perdas acumulada no ano (forneça a declaração fiscal completa, incluindo cronogramas e declarações anexas. Se você solicitou uma prorrogação, forneça uma cópia da prorrogação).

• K-1 para todas as parcerias e S-Corporations dos últimos dois anos (verifique novamente seu retorno. A maioria dos K-1 não está anexada ao 1040.)

• Parceria Federal preenchida e assinada (1065) e/ou Declaração de Imposto de Renda Corporativa (1120), incluindo todos os cronogramas, declarações e adendos dos últimos dois anos. (Obrigatório apenas se sua posição acionária for de 25% ou mais.)

Se você usar pensão alimentícia ou pensão alimentícia para se qualificar:

• Fornecer sentença de divórcio/ordem judicial informando o valor, bem como comprovante de recebimento de fundos do último ano

Se você recebe rendimentos da Previdência Social, benefícios por invalidez ou VA:

• Fornecer carta de premiação da agência ou organização

Fonte de fundos e adiantamento

• Venda de sua casa existente - forneça uma cópia do contrato de venda assinado em sua residência atual e extrato ou contrato de listagem se não for vendido (no fechamento, você também deve fornecer uma declaração de liquidação/fechamento)

• Fundos de poupança, cheques ou do mercado monetário - forneça cópias dos extratos bancários dos últimos 3 meses

• Ações e títulos - forneça cópias de seu extrato do seu corretor ou cópias de certificados

• Presentes - Se parte do seu dinheiro for fechado, forneça Declaração de Presente e comprovante de recebimento de fundos

• Com base nas informações que aparecem na sua inscrição e/ou no seu relatório de crédito, pode ser necessário enviar documentação adicional

Dívida ou Obrigações

• Prepare uma lista de todos os nomes, endereços, números de contas, saldos e pagamentos mensais de todas as dívidas atuais com cópias dos últimos três extratos mensais

• Inclua todos os nomes, endereços, números de contas, saldos e pagamentos mensais de titulares de hipotecas e/ou proprietários nos últimos dois anos

• Se você estiver pagando pensão alimentícia ou pensão alimentícia, inclua acordo conjugal/ordem judicial declarando os termos da obrigação

• Verifique para cobrir taxas de inscrição
   

Como meu crédito é avaliado pelos credores?
 

A pontuação de crédito é um sistema que os credores usam para ajudar a determinar se devem conceder crédito a você. Informações sobre você e suas experiências de crédito, como histórico de pagamento de contas, número e tipo de contas que você possui, atrasos nos pagamentos, ações de cobrança, dívidas pendentes e idade de suas contas, são coletadas de sua solicitação de crédito e de seu crédito relatório. Utilizando um programa estatístico, os credores comparam esta informação com o desempenho de crédito de consumidores com perfis semelhantes. Um sistema de pontuação de crédito concede pontos para cada fator que ajuda a prever quem tem maior probabilidade de pagar uma dívida. Um número total de pontos – uma pontuação de crédito – ajuda a prever o quão digno de crédito você é, ou seja, qual a probabilidade de você reembolsar um empréstimo e fazer os pagamentos no vencimento.

As pontuações de crédito mais utilizadas são as pontuações FICO, que foram desenvolvidas pela Fair Isaac Company, Inc. Sua pontuação ficará entre 350 (alto risco) e 850 (baixo risco).

Como seu relatório de crédito é uma parte importante de muitos sistemas de pontuação de crédito, é muito importante certificar-se de que esteja correto antes de enviar uma solicitação de crédito. Para obter cópias do seu relatório, entre em contato com as três principais agências de relatórios de crédito:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (anteriormente TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans União: (800) 916-8800
Essas agências podem cobrar até US$ 9,00 pelo seu relatório de crédito.

Você tem direito a receber um relatório de crédito gratuito a cada 12 meses de cada uma das empresas nacionais de relatórios de crédito ao consumidor – Equifax, Experian e TransUnion. Este relatório de crédito gratuito pode não conter sua pontuação de crédito e pode ser solicitado através do seguinte site: https://www.annualcreditreport.com
 

O que posso fazer para melhorar minha pontuação de crédito?
 

Os modelos de pontuação de crédito são complexos e muitas vezes variam entre credores e para diferentes tipos de crédito. Se um fator mudar, sua pontuação poderá mudar – mas a melhoria geralmente depende de como esse fator se relaciona com outros fatores considerados pelo modelo. Somente o credor pode explicar o que pode melhorar sua pontuação no modelo específico usado para avaliar seu pedido de crédito.

No entanto, os modelos de pontuação geralmente avaliam os seguintes tipos de informações no seu relatório de crédito:

• Você pagou suas contas em dia? O histórico de pagamentos normalmente é um fator significativo. É provável que sua pontuação seja afetada negativamente se você pagou contas com atraso, teve uma conta encaminhada para cobrança ou declarou falência, se esse histórico estiver refletido em seu relatório de crédito.

• Qual é a sua dívida pendente? Muitos modelos de pontuação avaliam o valor da dívida em comparação com seus limites de crédito. Se o valor devido estiver próximo do seu limite de crédito, isso provavelmente terá um efeito negativo na sua pontuação.

• Qual é a extensão do seu histórico de crédito? Geralmente, os modelos consideram a duração do seu histórico de crédito. Um histórico de crédito insuficiente pode afetar sua pontuação, mas isso pode ser compensado por outros fatores, como pagamentos pontuais e saldos baixos.

• Você solicitou um novo crédito recentemente? Muitos modelos de pontuação consideram se você solicitou crédito recentemente, observando as "consultas" em seu relatório de crédito quando você solicita crédito. Se você solicitou muitas contas novas recentemente, isso pode afetar negativamente sua pontuação. No entanto, nem todas as consultas são contabilizadas. Consultas de credores que monitoram sua conta ou analisam relatórios de crédito para fazer ofertas de crédito “pré-selecionadas” não são contabilizadas.

• Quantas e que tipos de contas de crédito você possui? Embora geralmente seja bom ter contas de crédito estabelecidas, muitas contas de cartão de crédito podem ter um efeito negativo na sua pontuação. Além disso, muitos modelos consideram o tipo de conta de crédito que você possui. Por exemplo, em alguns modelos de pontuação, os empréstimos de empresas financeiras podem afetar negativamente a sua pontuação de crédito.

Os modelos de pontuação podem ser baseados em mais do que apenas informações do seu relatório de crédito. Por exemplo, o modelo também pode considerar informações do seu pedido de crédito: seu emprego ou ocupação, tempo de emprego ou se você possui uma casa.

Para melhorar sua pontuação de crédito na maioria dos modelos, concentre-se em pagar suas contas em dia, saldar saldos pendentes e não contrair novas dívidas. É provável que leve algum tempo para melhorar significativamente sua pontuação.
 

O que é uma avaliação?
 

Uma avaliação é uma estimativa do valor justo de mercado de uma propriedade. É um documento geralmente exigido (dependendo do programa de empréstimo) por um credor antes da aprovação do empréstimo para garantir que o valor do empréstimo hipotecário não seja superior ao valor da propriedade. A Avaliação é realizada por um “Avaliador”, normalmente um profissional licenciado pelo estado, treinado para fornecer opiniões especializadas sobre valores de propriedades, sua localização, comodidades e condições físicas.
 

O que é PMI (Seguro Hipotecário Privado)?
 

Em uma hipoteca convencional, quando o seu pagamento inicial é inferior a 20% do preço de compra dos credores hipotecários residenciais, geralmente exigem que você obtenha Seguro Hipotecário Privado (PMI) para protegê-los no caso de inadimplência em sua hipoteca. Às vezes, você pode precisar pagar prêmios do PMI de até 1 ano no fechamento, o que pode custar várias centenas de dólares. A melhor maneira de evitar essa despesa extra é dar uma entrada de 20% ou perguntar sobre outras opções de programas de empréstimo.
 

O que é financiamento 80-10-10?
 

Por mais surpreendente que possa parecer, algumas pessoas com rendimentos elevados descobrem que é muito difícil para elas poupar dinheiro suficiente para fazer um pagamento inicial de 20% em dinheiro na casa dos seus sonhos. Utilizando o financiamento convencional, esses compradores devem adquirir Seguro Hipotecário Privado (PMI), o que aumenta o custo da aquisição de casa própria e, ironicamente, torna ainda mais difícil a qualificação para a hipoteca. No entanto, se você é um membro pagador da classe que tem problemas com dinheiro, não se desespere. Dado que o seu rendimento é suficientemente elevado, é eminentemente possível evitar ficar preso ao PMI. É por isso que o financiamento 80-10-10 foi inventado. É chamado de 80-10-10 porque uma associação de poupança e empréstimo, banco ou outro credor institucional oferece uma primeira hipoteca tradicional de 80%, você obtém uma segunda hipoteca de 10% e faz um pagamento inicial em dinheiro igual a 10% do valor da casa. preço de compra. Ao usar este método, você não é mais obrigado a contratar o PMI em sua propriedade.

O mesmo princípio se aplica se você puder pagar apenas 5% de entrada; o financiamento 80-15-5 também está disponível. No entanto, como um pagamento inicial menor aumenta o risco de inadimplência do credor, não se surpreenda quando for solicitado a pagar taxas de empréstimo mais altas e uma taxa de juros de hipoteca mais alta para 80-15-5 do que você paga para 80-10-10.
 

O que acontece no fechamento?
 

A propriedade é oficialmente transferida do vendedor para você em “Fechamento” ou “Financiamento”.

No fechamento, a propriedade do imóvel é oficialmente transferida do vendedor para você. Isso pode envolver você, o vendedor, agentes imobiliários, seu advogado, o advogado do credor, representantes de empresas de títulos ou de garantia, escriturários, secretárias e outros funcionários. Você pode ter um advogado para representá-lo se não puder comparecer à reunião de encerramento, ou seja, se estiver fora do estado. O fechamento pode levar de 1 a várias horas, dependendo das cláusulas de contingência na oferta de compra ou de qualquer conta de garantia que precise ser configurada.

A maior parte da papelada de fechamento ou liquidação é feita por advogados e profissionais do setor imobiliário. Você pode ou não estar envolvido em algumas das atividades de encerramento; depende de com quem você está trabalhando.

Antes de fechar, você deve fazer uma inspeção final, ou "passagem" para garantir que os reparos solicitados foram realizados e que os itens que concordaram em permanecer na casa estão lá, como cortinas, luminárias, etc.

Na maioria dos estados, o acordo é concluído por uma empresa de títulos ou garantia, na qual você encaminha todos os materiais e informações, além dos cheques administrativos apropriados, para que a empresa possa fazer o desembolso necessário. Seu representante entregará o cheque ao vendedor e depois entregará as chaves para você.